Quản Lý Thiết Kế Trong BIM Qua 3 Giai Đoạn Dự Án
Quản lý thiết kế trong BIM diễn ra qua 3 giai đoạn bản lề: chốt phương án ở thiết kế cơ sở, phối hợp đa bộ môn ở bước thiết kế trung gian, rồi thẩm định và phát hành bộ hồ sơ trước khi chọn nhà thầu thi công.
Mỗi giai đoạn khép lại bằng một cửa duyệt có căn cứ kỹ thuật riêng trên mô hình và chủ thể chịu trách nhiệm rõ ràng. Trọng tâm của chủ đầu tư là kiểm soát đúng ba cửa chốt chặn đó, chứ không phải đi sâu vào thao tác dựng hình.
Quản Lý Thiết Kế Trong BIM Là Kiểm Soát Quyết Định Qua 3 Giai Đoạn
Quản lý thiết kế trong BIM là cách chủ đầu tư kiểm soát quyết định nào được chốt ở từng bước thiết kế, ai được duyệt và dựa trên căn cứ nào của mô hình. Dựng mô hình là việc của đơn vị thiết kế, còn quản lý thiết kế trong BIM nằm ở những thời điểm hồ sơ phải dừng lại để được xem xét kỹ lưỡng.
Từ ngày 01/7/2026, vai trò này trở nên quan trọng hơn hẳn. Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 giao chủ đầu tư tự thẩm định, kiểm soát và phê duyệt thiết kế triển khai sau khi dự án được phê duyệt.
Cơ quan chuyên môn chỉ còn kiểm soát một lần ở bước dự án. Lớp chặn lỗi bên ngoài mỏng đi, nên cửa duyệt nội bộ gần như là lớp bảo vệ cuối cùng. Số bước thiết kế do người quyết định đầu tư chốt khi lập dự án, và Nghị định 217/2026/NĐ-CP cho phép tổ chức từ 1 tới 3 bước hoặc nhiều hơn.
Với dự án cao tầng, 3 giai đoạn quản lý thiết kế trong BIM sẽ rất phù hợp với thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và bản vẽ thi công. Dự án đi 2 bước thì giai đoạn giữa co lại, nhưng nhu cầu kiểm soát phối hợp vẫn được đảm bảo nguyên vẹn.
Bảng dưới đây tóm tắt 3 giai đoạn theo mục tiêu của chủ đầu tư, cửa duyệt đi kèm và rủi ro khi bỏ qua cửa đó:
| Giai đoạn và mục tiêu | Cửa duyệt | Rủi ro nếu bỏ qua |
|---|---|---|
| 1. Chốt phương án và quy ước dữ liệu | Thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, trong đó có thiết kế cơ sở | Mô hình các bộ môn lệch trục, lệch cao độ từ gốc |
| 2. Phối hợp kiến trúc, kết cấu, MEP | Chủ đầu tư kiểm soát theo điều khoản hợp đồng | Giai đoạn dài nhất trôi qua mà không ai duyệt |
| 3. Thẩm định và phát hành bộ hồ sơ | Chủ đầu tư thẩm định để phê duyệt, kèm thẩm tra nếu thuộc diện bắt buộc | Nhà thầu chào giá trên một bộ hồ sơ chưa ai chịu trách nhiệm |
Trong quản lý thiết kế trên nền BIM, ba cửa này khác nhau về bản chất: cửa đầu do cơ quan nhà nước thẩm định, cửa cuối do chủ đầu tư thẩm định, còn cửa giữa chỉ tồn tại nếu hợp đồng viết ra. Hiểu đúng bản chất từng cửa giúp chủ đầu tư biết mình cần chuẩn bị gì, bắt đầu từ cửa đầu tiên.
Giai Đoạn 1: Chốt Phương Án Và Quy Ước Dữ Liệu Ở Thiết Kế Cơ Sở
Giai đoạn đầu tiên của quản lý thiết kế trong BIM có nhiệm vụ khóa lại những quyết định tốn kém nhất: lưới trục, cao độ tầng, hệ kết cấu chính, vị trí lõi thang cùng các trục kỹ thuật đứng. Cửa duyệt chính là bước thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, còn căn cứ trên mô hình là bộ quy ước dữ liệu mà các bộ môn bắt buộc phải dùng chung.
Điều dễ bị bỏ sót là quản lý thiết kế trong BIM bắt đầu từ trước khi dự án được phê duyệt. Theo quy định pháp luật hiện hành, công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên bắt buộc phải áp dụng BIM kể từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, không phân biệt nguồn vốn.
Ở cửa duyệt ban đầu này, chủ đầu tư hoàn toàn chưa cần một mô hình quá mức chi tiết. Mức độ thông tin vừa phải là lựa chọn có tính toán, bởi LOD gắn với mục đích dùng mô hình chứ không phải cứ dựng chi tiết là tốt. Yếu tố cốt lõi cần kiểm tra là hệ tọa độ, mốc cao độ chuẩn và quy ước đặt tên, phân chia mô hình dùng chung.
Những quy ước đó thường được viết thành kế hoạch thực hiện BIM (BEP), tài liệu chủ đầu tư nên ký duyệt trước khi kỹ sư bắt tay dựng mô hình. Bỏ qua bước này, một bộ phối cảnh đẹp vẫn qua được cửa thẩm định.
Nhưng khi ghép mô hình ở giai đoạn sau, các bộ môn sẽ lệch trục, lệch cao độ, và báo cáo kiểm tra xung đột dù trông thuyết phục cũng mất ý nghĩa.
Câu hỏi đáng đặt ra ở cửa đầu tiên của quản lý thiết kế trong BIM vì thế là: mọi bộ môn đã đứng trên cùng một nền dữ liệu chưa, bởi giai đoạn thứ hai chỉ phối hợp được trên nền đó.
Giai Đoạn 2: Phối Hợp Đa Bộ Môn Ở Bước Thiết Kế Trung Gian
Giai đoạn thứ hai của quản lý thiết kế trong BIM là lúc kiến trúc, kết cấu và MEP phải khớp với nhau trên cùng một mô hình phối hợp. Cửa duyệt ở đây chỉ tồn tại khi hợp đồng thiết kế ghi rõ, và căn cứ duyệt là danh sách xung đột đã đóng cùng những vị trí nhạy đã được kiểm tra.
Đối với giai đoạn này, nghị định chỉ bắt buộc chủ đầu tư thẩm định bước thiết kế triển khai ngay trước khi chọn nhà thầu thi công. Với các bước khác, chủ đầu tư tự quyết định việc kiểm soát theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Nếu hợp đồng thiếu sự rõ ràng, giai đoạn có nhiều biến động kỹ thuật nhất sẽ trôi qua mà không có bất kỳ mốc duyệt chính thức nào.
Chính vì vậy, hợp đồng tư vấn cần ghi rõ chủ đầu tư sẽ duyệt những gì trước khi cho phép chuyển bước. Với công trình cao tầng, các điểm xung đột trọng yếu thường là cao độ thông thủy ở hành lang và tầng hầm, vị trí ống lồng sleeve, lỗ mở xuyên dầm cùng kích thước hộp kỹ thuật shaft.
Một sai lệch nhỏ ở tầng điển hình sẽ lặp lại qua hàng chục tầng sàn. Căn cứ duyệt nên dựa trên mô hình phối hợp đa bộ môn hoàn chỉnh cùng bảng theo dõi va chạm, trong đó mỗi mục ghi rõ kỹ sư xử lý, hướng giải quyết và trạng thái đã đóng hay chưa.
Phần mềm chỉ làm nhiệm vụ phát hiện điểm giao cắt, còn quyết định hạ trần, đổi tuyến ống hay mở lỗ dầm thuộc về kỹ sư chủ trì. Danh sách còn nhiều mục mở mà vẫn cho phép chuyển bước là dấu hiệu rủi ro lớn nhất.
Chất lượng phối hợp đa bộ môn thiết kế quyết định giai đoạn giữa trôi chảy hay kéo dài. Điều chủ đầu tư cần giữ là quyền nói “chưa đạt, chưa sang bước sau”, và quyền đó chỉ có khi được viết thành điều khoản.
Giai Đoạn 3: Thẩm Định Và Phát Hành Bộ Hồ Sơ Trước Khi Chọn Nhà Thầu
Giai đoạn cuối của quản lý thiết kế trong BIM là cửa duyệt duy nhất pháp luật bắt chính chủ đầu tư thẩm định. Bước thiết kế ngay trước khi chọn nhà thầu thi công, thường là bản vẽ thi công, phải qua thẩm định của chủ đầu tư rồi mới được phê duyệt và đem ra đấu thầu.
Với công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng hoặc có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp, luật yêu cầu thêm bước thẩm tra thiết kế làm cơ sở thẩm định. Đơn vị thẩm tra cung cấp căn cứ kỹ thuật độc lập, còn quyết định phê duyệt và trách nhiệm đi kèm vẫn thuộc về chủ đầu tư.
Căn cứ phê duyệt ở cửa cuối này rộng hơn nhiều so với hình dung của đa số chủ đầu tư. Thiết kế bản vẽ thi công theo quy định gồm thuyết minh, bản vẽ, chỉ dẫn kỹ thuật và quy trình bảo trì công trình.
Hai phần sau thường bị rà soát sơ sài, trong khi nhà thầu chào thầu dựa trực tiếp vào chỉ dẫn kỹ thuật và ban quản lý tòa nhà rất cần quy trình bảo trì về sau.
Trên mô hình, thứ chủ đầu tư cần giữ ở cửa này là đúng phiên bản được phát hành. Nghị định ghi rõ mô hình đã được chủ đầu tư chấp thuận và phát hành trên Môi trường dữ liệu chung (CDE) được dùng làm cơ sở đối chiếu, kiểm tra và làm rõ nội dung kỹ thuật.
CDE chỉ bắt buộc với công trình cấp I trở lên thuộc dự án đầu tư công, nhưng nguyên tắc có một phiên bản gốc để đối chiếu thì dự án nào cũng cần.
Bộ hồ sơ và mô hình ở giai đoạn này là đầu vào cho thi công, về sau thành mô hình hoàn công. Chúng chưa phải bản sao số (digital twin), thứ cần kết nối với dữ liệu vận hành khi tòa nhà đã đi vào sử dụng. Câu hỏi còn lại ở cửa này là ai đủ thẩm quyền đặt chữ ký phát hành bộ hồ sơ đó.
Ai Giữ Quyền Phát Hành Hồ Sơ Khi Quản Lý Thiết Kế Trong BIM?
Quyền phát hành hồ sơ thuộc về những nhân sự ký tên trên khung tên bản vẽ, đứng đầu là chủ nhiệm thiết kế. Trong môi trường dữ liệu chung, các vai trò quản lý thông tin như BIM manager hay BIM coordinator giữ cho dữ liệu đi đúng quy trình, nhưng không thể thay thế chữ ký chịu trách nhiệm pháp lý.
Chủ đầu tư, thông qua Ban QLDA, là bên chấp nhận cuối cùng. Sự phân biệt này có căn cứ pháp lý rõ ràng trong nghị định: khung tên từng bản vẽ bắt buộc phải có tên và chữ ký của người trực tiếp thiết kế, người kiểm tra, chủ trì thiết kế và chủ nhiệm thiết kế. Danh sách đó hoàn toàn không có chức danh nào về BIM.
Dưới đây là 5 vai trò chính mà chủ đầu tư sẽ làm việc cùng trong gói thiết kế có áp dụng BIM:
- Chủ nhiệm thiết kế (thường gọi là chủ nhiệm đồ án): Người chịu trách nhiệm tổng thể về giải pháp, ký cuối trên khung tên và quyết định khi các bộ môn bất đồng.
- Chủ trì bộ môn: Kỹ sư chủ trì kiến trúc, kết cấu hoặc MEP chịu trách nhiệm chuyên môn phần việc của mình và quyết định phương án xử lý xung đột thuộc bộ môn.
- BIM manager: Người quản lý quy trình thông tin của dự án, giữ BEP, quy ước dữ liệu và luồng trạng thái hồ sơ, bảo đảm thứ được phát hành đúng phiên bản.
- BIM coordinator: Người ghép mô hình các bộ môn, chạy kiểm tra xung đột và theo dõi danh sách xung đột tới khi đóng, nhưng không tự quyết phương án kỹ thuật.
- Ban QLDA của chủ đầu tư: Bên rà soát, chấp nhận hồ sơ được gửi lên và giữ quyền cho phép chuyển sang bước thiết kế tiếp theo.
Năm vai trên gặp nhau ở thời điểm phát hành, và thông lệ quốc tế theo ISO 19650 tách thời điểm đó thành hai chữ ký. Theo hướng dẫn của UK BIM Framework về quy trình trên CDE, đơn vị thiết kế chính cho phép gửi, chủ đầu tư chấp nhận, rồi hồ sơ mới được phát hành cho cả dự án dùng. Hai chữ ký đó được ghi lại qua cách phân quyền dữ liệu trên CDE.
Năm vai trò vì thế phân chia rành mạch thành lớp ký chịu trách nhiệm kỹ thuật và lớp giữ trật tự thông tin. Để quản lý thiết kế trong BIM từ phía mình, chủ đầu tư nên xác định rõ ai là chủ nhiệm thiết kế và ai giữ phiên bản gốc, thay vì chỉ hỏi chung chung dự án có dùng BIM hay không.
Chất lượng chữ ký đầu tiên phụ thuộc vào người rà soát phía thiết kế. Tại Song Anh, giám đốc thiết kế Mr. David Leschinski Ivanov sẽ trực tiếp đồng hành cùng các cộng sự từ khâu lên phương án concept ý tưởng ban đầu cho đến khi phát hành hồ sơ thiết kế hoàn chỉnh.
Vai trò này đặt thêm một lớp rà soát tỉ mỉ về công năng, thẩm mỹ kiến trúc và tính thống nhất kỹ thuật giữa kết cấu với cơ điện MEP, trước khi chữ ký đầu tiên được đặt xuống.
>>> Xem thêm: Giám đốc thiết kế Song Anh giữ vai trò giám khảo The Grand Hồ Tràm
Điểm Chốt Thiết Kế: Sau Mốc Phát Hành, Thay Đổi Phải Đi Qua Quy Trình
Khi bộ hồ sơ ở giai đoạn ba được phê duyệt và phát hành, quản lý thiết kế trong BIM bước vào điểm chốt. Từ mốc này, thay đổi phải đi đúng trường hợp pháp luật cho phép, và chi phí đổi tăng theo từng bộ môn, từng tầng bị kéo theo.
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 chỉ cho điều chỉnh thiết kế sau khi dự án được phê duyệt trong hai trường hợp, kèm nghĩa vụ báo cáo người quyết định đầu tư ở một số tình huống. Để hiểu rõ trình tự chi tiết , chủ đầu tư có thể tham khảo thêm bài viết: Quy Trình Kiểm Soát Thay Đổi Thiết Kế Trong Dự Án Cao Tầng.
Với nhà cao tầng, điểm mấu chốt đến từ tính lặp lại, tại dự án khu chung cư hạng sang Regal Legend Quảng Bình, Song Anh đóng vai trò tổng thầu thiết kế ba tháp cao 40, 40 và 39 tầng. Ở quy mô đó, một thay đổi trên mặt bằng tầng điển hình không dừng ở một bản vẽ mà nhân lên qua mọi tầng lặp lại, kéo theo kết cấu, cơ điện và dự toán.
Đó là lý do quản lý thiết kế trong BIM rất quan trọng ở 2 giai đoạn đầu. Quyết định chốt càng kỹ lưỡng thì số lần mở lại hồ sơ càng ít, và phần giảm được chủ yếu là các vòng sửa hồ sơ do xung đột giữa các bộ môn.
Với chủ đầu tư đang chuẩn bị một gói thiết kế cao tầng theo khung pháp lý mới, ba cửa duyệt của quản lý thiết kế trong BIM nên được thiết lập ngay từ lúc soạn hợp đồng. Đội ngũ Song Anh luôn sẵn sàng đồng hành cùng chủ đầu tư rà soát các mốc duyệt, phân vai ký và căn cứ phát hành trước khi dự án bước vào giai đoạn đầu tiên.
——————————————
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)
Toà nhà Park IX – số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM
Hotline: 0969 865 728
Email: tnc@sa-corp.vn