BIM Là Gì Trong Xây Dựng? Định Nghĩa Và Quy Định Áp Dụng Từ 2026

BIM là cách ngành xây dựng quản lý toàn bộ thông tin công trình trên một mô hình số dùng chung, thay cho việc mỗi bộ môn tự giữ một bộ bản vẽ riêng lẻ. Từ ngày 01/7/2026, các công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên phải áp dụng BIM ngay từ giai đoạn lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Việc hiểu đúng BIM là gì sẽ giúp chủ đầu tư biết rõ mình cần yêu cầu những điều gì trong hợp đồng thiết kế ngay từ đầu.

BIM Là Gì?

BIM là viết tắt của Building Information Modeling, trong tiếng Việt được gọi là mô hình thông tin công trình. Đây là quy trình dựng một mô hình số của công trình, gắn đầy đủ thông tin kỹ thuật vào từng cấu kiện rồi dùng chung mô hình đó cho thiết kế, thi công, nghiệm thu và vận hành.

Khi mô hình của các bộ môn được liên kết và cập nhật theo đúng quy trình, mọi thay đổi từ một bộ môn sẽ hiển thị ngay với các bộ môn còn lại trên cùng mô hình mà không phải chờ phát hành lại một bộ bản vẽ mới.

BIM Là Gì Theo Tiêu Chuẩn Quốc Tế Và Pháp Luật Việt Nam?

Theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 19650-1:2018, BIM là việc sử dụng một bản thể hiện số dùng chung của công trình để hỗ trợ thiết kế, thi công và vận hành, tạo cơ sở tin cậy cho các quyết định. Pháp luật xây dựng Việt Nam dùng tên gọi chính thức là mô hình thông tin công trình (BIM).

Định nghĩa trên (bản dịch từ nguyên văn tiếng Anh) đã trả lời câu hỏi BIM là gì bằng 2 chữ then chốt là “dùng chung” và “tin cậy”. Một mô hình nếu chỉ do một bộ môn sử dụng hoặc chứa những thông tin mà các bên không thể dựa vào để ra quyết định thì vẫn chưa đạt đúng tinh thần của BIM.

Tại Việt Nam, Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP đã quy định riêng về việc ứng dụng mô hình thông tin công trình (BIM). Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 và thay thế cho Nghị định 175/2024/NĐ-CP.

BIM Gồm Những Thành Phần Nào?

BIM gồm 3 thành phần gắn chặt với nhau là mô hình số của công trình, thông tin gắn trên từng cấu kiện và quy trình quy định rõ ai tạo, ai kiểm tra, ai sử dụng thông tin đó. Nếu thiếu đi một thành phần, mô hình sẽ chỉ còn là một hình ảnh dùng để trình diễn.

Dưới đây là 3 thành phần tạo nên một dự án BIM hoàn chỉnh:

Mô hình số của công trình: Kiến trúc, kết cấu và cơ điện được dựng 3 chiều trên chung một hệ tọa độ thực tế. Nếu đặt sai tọa độ ngay từ đầu, mọi bước kiểm tra xung đột ở phía sau đều mất đi giá trị.
Thông tin trên từng cấu kiện: Mỗi cấu kiện đều mang thông tin hình học như kích thước, cao độ cùng thông tin phi hình học như vật liệu, ngày sản xuất và thời hạn bảo hành.
Quy trình phối hợp thông tin: Đây là thứ tự để các bên tạo, kiểm tra, phê duyệt và trao đổi thông tin, thường được ghi rõ trong kế hoạch thực hiện BIM của dự án.

Quy trình phối hợp thông tin là thành phần thường dễ bị bỏ qua vì không hiện ra trực tiếp trên ảnh phối cảnh. Nếu thiếu thành phần này, mô hình dù được dựng đẹp tới đâu vẫn có thể để lọt xung đột kỹ thuật xuống công trường.

BIM Khác Gì Mô Hình 3D Và Phần Mềm Revit?

BIM khác mô hình 3D thông thường ở chỗ mỗi cấu kiện mang thông tin dùng được để tính toán và ra quyết định chứ không chỉ có hình dạng. BIM cũng không phải một phần mềm đơn lẻ, bởi Revit chỉ là công cụ trong hệ sinh thái BIM, nơi mỗi công cụ đảm nhận một phần việc riêng.

Khi mới tìm hiểu BIM là gì, nhiều chủ đầu tư thường cho rằng chỉ cần dùng Revit nghĩa là đã làm BIM. Đây cũng là hiểu lầm mà đội ngũ BIM của Song Anh gặp nhiều nhất trong quá trình làm việc với khách hàng.

Trên thực tế, phần mềm ETABS dùng để tính toán kết cấu để ra tiết diện, Revit dựng lại tiết diện đó và bóc khối lượng, còn Navisworks kiểm tra xung đột giữa các bộ môn. Ngay cả khi có đủ cả 3 phần mềm thì dự án vẫn chưa phải là BIM nếu các bộ môn dựng mô hình trên những hệ tọa độ khác nhau.

Bên cạnh đó, BIM cũng không đồng nghĩa với tòa nhà thông minh. Tòa nhà thông minh là hệ thống công nghệ điều khiển tiện ích khi công trình đi vào vận hành, còn BIM là cách quản lý thông tin công trình ngay từ lúc bắt đầu thiết kế.

>>> Xem thêm: Thiết Kế Căn Hộ Cao Tầng Bằng BIM Có Gì Khác Bản Vẽ 3D?

Dự Án Nào Phải Áp Dụng BIM Từ Ngày 01/7/2026?

Từ ngày 01/7/2026, công trình xây mới từ cấp II trở lên phải áp dụng BIM từ khi lập báo cáo nghiên cứu khả thi, không phân biệt nguồn vốn. Người quyết định đầu tư chỉ được quyết định không áp dụng với dự án theo tuyến, khu vực đặc thù hoặc cần bảo đảm bí mật nhà nước.

Quy định này nằm ở điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP và áp dụng cả khi dự án chỉ lập Báo cáo kinh tế-kỹ thuật. Lộ trình trước đó theo Quyết định 258/QĐ-TTg năm 2023 từng đặt ra các mốc khác nhau cho dự án vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công, đối tác công tư và dự án dùng nguồn vốn khác.

Khung pháp lý mới đã dùng chung một tiêu chí là cấp công trình, nên các tòa chung cư thương mại vốn tư nhân xây mới từ cấp II trở lên cũng có cùng nghĩa vụ áp dụng BIM như dự án vốn nhà nước.

Đối với những công trình thuộc diện bắt buộc, có 3 yêu cầu mà chủ đầu tư nên lường trước khi ký hợp đồng thiết kế:

Ghi rõ phạm vi BIM trong hợp đồng: Phạm vi, nội dung và yêu cầu thông tin của BIM ở từng giai đoạn cần được các bên thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng.
Nộp dữ liệu đúng định dạng: Dữ liệu BIM được nộp theo định dạng mở IFC hoặc định dạng mở khác, đi kèm file gốc còn nguyên tham số và thuộc tính khi cơ quan có thẩm quyền yêu cầu.
Đủ nội dung tối thiểu: Mô hình phải thể hiện được vị trí, hình dạng 3 chiều, kích thước chủ yếu của các bộ phận chính và phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Cơ quan chuyên môn sẽ dùng chính dữ liệu này để kiểm tra xung đột kỹ thuật khi thẩm định, nên những mô hình chỉ dựng để trình diễn sẽ rất khó qua được khâu duyệt hồ sơ. Vai trò của định dạng mở trong quá trình này đã được phân tích ở bài viết: IFC Trong BIM Dùng Để Làm Gì?

Riêng đối với công trình cấp I trở lên thuộc dự án đầu tư công, chủ đầu tư còn phải thiết lập môi trường dữ liệu chung (CDE) để lưu trữ, chia sẻ và kiểm soát thông tin của toàn dự án.

Luật Kiến trúc cũng đã được sửa đổi theo hướng đồng bộ này khi Luật số 19/2026/QH16 yêu cầu hồ sơ thiết kế kiến trúc phải áp dụng BIM theo pháp luật về xây dựng, bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/3/2027.

BIM Vận Hành Thế Nào Trong Một Dự Án Cao Tầng?

Ở dự án cao tầng, BIM bắt đầu từ giai đoạn thiết kế cơ sở, khi các bộ môn cùng dựng mô hình trên một hệ tọa độ và phối hợp chéo để xử lý xung đột. Sau đó, mô hình này tiếp tục được dùng để bóc khối lượng, lập kế hoạch thi công và bàn giao vận hành.

Trong thực tế triển khai, xung đột kỹ thuật gặp nhiều nhất thường nằm giữa bộ môn kết cấu và cơ điện, khi tuyến ống gió điều hòa hoặc ống nước bị vướng dầm hay ảnh hưởng đến cao độ trần.

Quy trình phối hợp đa bộ môn thiết kế trực tiếp trên mô hình giúp đội thiết kế phát hiện sớm những điểm vướng này khi vẫn còn có thể chỉnh sửa trên bản vẽ. Vì vậy, vị trí lỗ mở, ống lồng xuyên sàn, xuyên tường (sleeve) và trục kỹ thuật (shaft) cũng nên được chốt ngay ở bước thiết kế cơ sở.

Bộ tài liệu ứng dụng BIM của Song Anh hiện liệt kê 16 ứng dụng xuyên suốt các giai đoạn của công trình và chia thành 3 nhóm dưới đây:

Nhóm thiết kế: Gồm 5 ứng dụng là dựng mô hình các bộ môn, phân tích bền vững, rà soát thiết kế, xuất bản vẽ và phối hợp mô hình.
Nhóm đo bóc khối lượng: Gồm 4 ứng dụng phục vụ công tác lập tổng mức đầu tư, đấu thầu, kế hoạch cung ứng và thanh quyết toán.
Nhóm thi công, bàn giao và vận hành: Gồm 7 ứng dụng là lập tiến độ, biện pháp thi công, bản vẽ chế tạo lắp đặt (shop drawing), hoàn công, mô hình tài sản, đào tạo quản lý vận hành và kịch bản vận hành.

Một dự án không nhất thiết phải áp dụng đủ cả 16 ứng dụng nêu trên. Kinh nghiệm của Song Anh tập trung chủ yếu ở nhóm thiết kế, nơi xung đột kỹ thuật được xử lý trước khi đưa hồ sơ ra công trường.

Mức độ chi tiết của mô hình (LOD) cũng sẽ tăng dần theo từng giai đoạn của dự án. Tại các dự án của Song Anh, mô hình ở bước thiết kế cơ sở đạt mức LOD 250, khi sang thiết kế thi công đạt từ LOD 350 trở lên, còn mức LOD 400 sẽ tùy theo tính chất công trình và yêu cầu của chủ đầu tư.

>>> Xem thêm: LOD Là Gì Trong BIM Và Có Ảnh Hưởng Như Thế Nào Đến Dự Án?

BIM 3D, 4D, 5D, 6D Và 7D Nên Hiểu Thế Nào?

Các chiều 3D, 4D, 5D của BIM là cách gọi theo loại thông tin gắn thêm vào mô hình, trong đó 3D là hình học, 4D thêm thời gian và 5D thêm chi phí. Đây là cách gọi phổ biến trong ngành nhưng chưa được định nghĩa thống nhất giữa các tài liệu như một hệ cấp bậc chuẩn.

Bảng dưới đây so sánh 5 chiều của BIM theo loại thông tin gắn thêm và công việc mà chủ đầu tư có thể sử dụng:

Chiều	Thông tin gắn thêm	Chủ đầu tư dùng để
1. 3D	Hình học, kích thước, vị trí cấu kiện	Duyệt phương án, kiểm tra xung đột
2. 4D	Thời gian, trình tự thi công	Xem kế hoạch thi công trước khi khởi công
3. 5D	Khối lượng, đơn giá	Đối chiếu dự toán với mô hình
4. 6D	Năng lượng hoặc bền vững, tùy tài liệu	Đánh giá phương án tiết kiệm năng lượng
5. 7D	Thông tin thiết bị cho bảo trì, tùy tài liệu	Lập kế hoạch bảo trì sau bàn giao

Ngoài chiều 3D, hiện chỉ có 4D và 5D là mang ý nghĩa gần như thống nhất, nên khi hồ sơ năng lực ghi áp dụng BIM 6D hay 7D thì chủ đầu tư nên hỏi rõ mô hình đó chứa thông tin gì. Riêng với 5D, mô hình chỉ tính được khối lượng của những cấu kiện đã thể hiện chứ không tự đánh giá được mức trượt giá.

Chủ Đầu Tư Nhận Được Gì Khi Dự Án Triển Khai BIM Đúng Cách?

Khi BIM được triển khai đúng quy trình, chủ đầu tư nhận lại một bộ hồ sơ đồng bộ giữa mô hình, bản vẽ và bảng khối lượng, kèm bằng chứng các xung đột đã được xử lý trước khi thi công. Giá trị lớn nhất là hạn chế chi phí phát sinh do xung đột ngoài công trường.

Đội ngũ dự toán của Song Anh từng nêu một tình huống điển hình là khi hộp gen kỹ thuật ở căn hộ điển hình cần dịch chuyển đi 200 mm. Đối với tòa nhà cao 20 tầng và mỗi tầng có 20 căn, thay đổi nhỏ đó sẽ lặp lại tới 400 lần trên hồ sơ.

Khi mặt bằng căn hộ điển hình được dựng thành mẫu dùng chung trên mô hình BIM, thay đổi này chỉ cần chỉnh sửa một lần rồi cập nhật cho cả tòa nhà, thay vì phải sửa tay trên từng bản vẽ.

Một bộ hồ sơ bàn giao đạt chất lượng từ dự án áp dụng BIM thường có 5 thành phần dưới đây:

Bản vẽ đồng bộ: Bản vẽ của các bộ môn được trích xuất từ cùng một mô hình nên khớp nhau về cao độ và kích thước.
Dự toán và bảng khối lượng: Khối lượng được đo bóc từ mô hình đã qua phối hợp và đối chiếu ngược lại được tới từng cấu kiện.
Danh mục vật liệu, thiết bị: Danh mục được gắn trực tiếp với chủng loại và vị trí lắp đặt trên mô hình.
Hồ sơ kiểm tra phối hợp: Hồ sơ ghi nhận lại các xung đột đã phát hiện cùng phương án xử lý của các bộ môn.
Danh mục rủi ro và giả định: Danh mục nêu rõ những phần việc còn phụ thuộc vào quyết định của chủ đầu tư hoặc điều kiện hiện trường.

Trong đó, danh mục rủi ro và giả định là phần giúp chủ đầu tư biết rõ con số nào trong dự toán vẫn còn có thể thay đổi. Một bộ hồ sơ nếu thiếu danh mục này sẽ rất dễ khiến bảng khối lượng bị đọc nhầm như một con số đã chốt cố định.

Song Anh hiện đang đảm nhận vai trò tổng thầu thiết kế kiến trúc, kết cấu, cơ điện và PCCC cho dự án Regal Legend Quảng Bình, gồm 3 tháp cao 39 và 40 tầng với tổng diện tích sàn 226.972 m². Khi các bộ môn được triển khai bởi một đầu mối duy nhất, mô hình của các bộ môn sẽ được phối hợp xuyên suốt trong cùng một quy trình kiểm soát thông tin.

FAQ: Câu Hỏi Thường Gặp Về Áp Dụng BIM Trong Dự Án Xây Dựng

Công trình ngoài diện bắt buộc vẫn được khuyến khích áp dụng BIM, nhất là với dự án có nhiều bộ môn. BIM tuy làm chi phí thiết kế ban đầu cao hơn CAD 2D nhưng hạn chế phát sinh khi thi công, đồng thời mô hình tiếp tục phục vụ bảo hành, bảo trì sau khi bàn giao.

1. Công Trình Không Thuộc Diện Bắt Buộc Có Nên Áp Dụng BIM Không?

Có, nhất là đối với công trình có nhiều bộ môn cùng làm việc trong không gian hẹp như nhà cao tầng. Điểm b khoản 1 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP khuyến khích chủ đầu tư của các công trình ngoài diện bắt buộc chủ động áp dụng BIM và cung cấp tệp tin BIM khi nộp hồ sơ.

2. Áp Dụng BIM Có Làm Tăng Chi Phí Thiết Kế Không?

Có, chi phí thiết kế theo BIM thường cao hơn CAD 2D vì mô hình cần nạp thông tin chi tiết, dữ liệu đầu vào chuẩn và đi đúng quy trình. Đổi lại, các bước phối hợp và bóc khối lượng nhanh hơn, đồng thời dự án hạn chế được chi phí phá dỡ và làm lại khi thi công.

3. Mô Hình BIM Còn Dùng Được Gì Sau Khi Bàn Giao Công Trình?

Mô hình BIM tiếp tục phục vụ bảo hành và bảo trì, bởi khi xử lý sự cố, đơn vị vận hành có thể mở mô hình 3D để xem vị trí dầm, cột. Với công trình thuộc diện bắt buộc, chủ đầu tư phải bàn giao toàn bộ dữ liệu BIM cho đơn vị quản lý vận hành.

Nếu dự án của chủ đầu tư sắp bước vào giai đoạn lập báo cáo nghiên cứu khả thi, việc ghi rõ phạm vi BIM vào hợp đồng thiết kế ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế việc phải bổ sung hồ sơ ở khâu thẩm định.

——————————————

CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SONG ANH (SA)

Toà nhà Park IX – số 08 Phan Đình Giót, Phường Tân Sơn Hoà, TP.HCM

Hotline: 0969 865 728

Email: tnc@sa-corp.vn